Bij beslissingen rondom de aankoop van vastgoed is het rendement dat je op dat vastgoed gaat maken doorslaggevend. Daarom is het belangrijk dat je bij de aankoop de juiste juridische, fiscale en financiële keuzes maakt. Een goede analyse vóór de daadwerkelijke aankoop en integraal advies en begeleiding tijdens de aankoop zijn daarvoor cruciaal.
De situatie
We zitten aan tafel met Pim. Hij heeft een succesvol IT-bedrijf. Hij heeft inmiddels een behoorlijk bedrag op de bank staan, zowel in zijn Beheer-B.V. als privé. Dat spaargeld brengt echter weinig op. Zijn ouders zijn inmiddels op leeftijd en willen verhuizen naar een comfortabel nieuwbouwappartement. Dat appartement kost € 320.000. Ze hebben een bescheiden pensioen. Hun huidige woning kunnen ze voor € 400.000 verkopen. De verkoopopbrengst hebben ze deels nodig voor hun huishoudelijke uitgaven. Ze kunnen voor dat appartement geen hypotheek krijgen, vanwege hun leeftijd. Pim wil meehelpen.
Hoe kan ik fiscaal het beste investeren in vastgoed?
Het probleem
Pim moet nu een keuze maken voor dat appartement. Een keuze die langlopende gevolgen heeft en later slechts met extra belastingheffing te veranderen is. Hij wil zo min mogelijk belasting betalen en zoveel mogelijk rendement realiseren, nu en ook bij latere verkoop van het appartement.
De oplossing
Wij adviseerden Pim om zelf het appartement te kopen, dus niet via zijn Beheer-B.V. Het appartement is voor hem namelijk een belegging in box 3 en dus zijn de huuropbrengsten en de verkoopopbrengst onbelast. Als zijn Beheer-B.V. het appartement zou kopen, dan zijn de huuropbrengsten en de waardeaangroei bij latere verkoop wel belast met 15% vennootschapsbelasting (tarief 2021 - 1e schijf). En als zijn Beheer-B.V. die verkoopopbrengst na belastingheffing aan hem privé wil uitkeren, dan betaalt hij hierover nog een keer 26,90% inkomstenbelasting (tarief 2021 box 2). De gecombineerde belastingdruk op de waardeaangroei is dan 37,87%.
Tevens adviseerden wij hem om een geldlening ad € 220.000 op te nemen van zijn Beheer B.V. voor gedeeltelijke financiering van de koopsom van het appartement. Dat verbetert het rendement op het privé betaald gedeelte van de koopsom aanzienlijk, namelijk van ca. 10% naar ca. 20%! Die schuld mag in mindering gebracht worden op de waarde van het appartement in box 3, waardoor hij nauwelijks box 3 inkomstenbelasting over de waarde van het appartement hoeft te betalen. Zijn Beheer B.V. betaalt slechts 15% vennootschapsbelasting (tarief 2021) over de ontvangen hypotheekrente.
Tenslotte adviseerden we hem om de huurprijs onafhankelijk te laten vaststellen door een taxateur/makelaar. Dit voorkomt niet alleen discussies met de Belastingdienst, maar ook met zijn broers en zussen.
Een extra voordeel van ons advies was dat zijn ouders na de verkoop van hun huis beschikbaar geld hadden om tijdens hun leven aan hun kinderen vrij van 10% schenkbelasting (tarief 2021 - 1e schijf) te schenken. Daarmee voorkomen ze 10% erfbelasting (tarief 2021 - 1e schijf) over die bedragen bij hun kinderen.
De meerwaarde van Comprato
Pim heeft jaarlijks € €4.000 inkomstenbelasting over de waarde van het appartement bespaard (box 3 belasting).
De 7% jaarlijkse waardestijging van dit appartement is bovendien belastingvrij en komt hem helemaal privé toe.
Bovendien heeft hij zijn ouders hierdoor in de gelegenheid gesteld om belastingvrij geld aan hun kinderen te schenken.
Benieuwd hoe je fiscaal het gunstigste kunt investeren in vastgoed?
Ben je van plan om in vastgoed te investeren? Win dan advies in voordat je het vastgoed aankoopt. Dan kun je zoveel mogelijk belasting besparen en een zo hoog mogelijk rendement realiseren. Neem contact met ons op. We helpen je graag met de meest gunstige wijze van investeren in vastgoed.
Wil je weten hoe we jou kunnen helpen met vastgoed en vermogen?
De klantverhalen zijn echt, de namen zijn fictief vanwege onze geheimhoudingsplicht. Wil je meer weten naar aanleiding van deze klantverhalen? Neem dan contact met ons op.